La France a artificiellement construit une bulle immobilière

Le 05-05-2011

Depuis trente ans, les loyers en France ont grimpé de 30% (en monnaie constante) et le prix des logements anciens a été multiplié par deux. Stable durant trente ans, de 1970 à 2000, le rapport entre le prix moyen d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien avec le revenu moyen des ménages a fait un bond de +60% dans les années 2000. Cela veut dire qu’il faudra que les prix moyens reculent de 37,5% pour que l’on retrouve un ratio normal, car il ne faut pas s’attendre à une progression de 60% du revenu moyen des ménages avec stabilité du prix des logements en parallèle. Avec les dispositifs Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Borloo et autres, le fisc a subventionné l’achat d’immobilier neuf pour accroître le parc locatif, en amenant des excès de valorisation, sur les terrains comme sur les coûts de construction du neuf. Il faut savoir que la hausse de l’immobilier a bien arrangé les affaires de l’Etat et des collectivités locales, qui ont gagné gros en vendant des terrains et en encaissant des sommes colossales au titre de l’ISF, des impôts fonciers et des droits de mutation, sans oublier la TVA sur le neuf.

Depuis Albin Chalandon et les éphémères projets de Marcel Dassault de maisons “à la chaîne”, on ne s’est jamais cassé la tête pour densifier l’habitat ni pour réduire les coûts de construction de logements neufs, humains, solides et économes en énergie. L’Anah vient d’estimer que la rénovation des parties communes des seuls immeubles construits entre 1950 et 1984 et gérés en copropriété coûtera de 41 à 70 milliards € (2,7 millions de logements concernés) et que s’ajouteront les travaux d’isolation énergétique (fenêtres à changer, sas à installer, isoler les façades exposées au froid...). Le parc des 23 millions de logements anciens (après l’expiration de la garantie décennale) se trouve devant un mur (c’est le cas de le dire) de 450 à 700 milliards € de dépenses à effectuer pour réduire au plus vite les coûts d’usage. Dire aujourd’hui que l’immobilier conservera toujours sa valeur est un mensonge. La valeur d’un bien dépend de sa durabilité et de son coût d’utilisation (eau, ascenseur, chauffage, éclairage, climatisation...). Dire qu’il y a aujourd’hui une sorte de “passif” sous forme de travaux à effectuer n’est pas faux. Nous surévaluons très fortement la valeur de notre patrimoine.

Nicolas Miguet
Président du Rassemblement des Contribuables Français